Chọn đúng nhà thầu quyết định phần lớn chất lượng, chi phí và tiến độ ngôi nhà. Nhiều gia đình gặp rắc rối không phải vì bản vẽ sai mà vì chọn nhà thầu chỉ dựa vào giá thấp nhất, hợp đồng sơ sài hoặc không có người kiểm tra. Bài viết này giúp bạn chọn nhà thầu xây nhà uy tín tại TP.HCM qua 7 tiêu chí, những câu hỏi nên hỏi và các mục cần có trong hợp đồng.
1. 7 tiêu chí để đánh giá một nhà thầu
- Pháp nhân và hồ sơ năng lực: đơn vị có thông tin doanh nghiệp rõ ràng, có người đại diện ký hợp đồng và xuất hóa đơn đầy đủ.
- Công trình thực tế: yêu cầu được tham quan công trình đã hoàn thành và đang thi công. Công trình đang thi công cho thấy cách làm việc thật, không chỉ hình ảnh đã hoàn thiện.
- Đội ngũ chỉ huy: hỏi rõ ai là kỹ sư hoặc chỉ huy trưởng phụ trách công trình của bạn, thường có mặt ở công trường vào thời điểm nào.
- Báo giá minh bạch: có bảng khối lượng từng hạng mục, vật liệu ghi rõ nhãn hiệu và quy cách. Xem thêm cách đọc báo giá xây nhà.
- Hợp đồng đầy đủ: phạm vi, vật liệu, tiến độ, thanh toán, phát sinh và bảo hành đều ghi bằng văn bản.
- Kiểm soát chất lượng: có nghiệm thu từng giai đoạn (móng, cốt thép, đổ bê tông, chống thấm, điện nước âm tường), có nhật ký công trình và cho phép giám sát độc lập.
- Bảo hành và hậu mãi: thời hạn, phạm vi bảo hành và đầu mối xử lý ghi rõ trong hợp đồng.
2. Các câu hỏi nên hỏi khi gặp nhà thầu
- Anh chị đã làm những công trình tương tự nhà tôi ở khu vực nào, tôi có thể xem được không?
- Ai sẽ phụ trách trực tiếp công trình của tôi và liên hệ thế nào khi cần?
- Báo giá này gồm những hạng mục nào, không gồm những gì?
- Vật liệu chính dùng nhãn hiệu nào, có được ghi vào phụ lục hợp đồng không?
- Thanh toán chia thành mấy đợt và gắn với khối lượng nào?
- Nếu phát sinh ngoài hợp đồng, ai quyết định và tính giá ra sao?
- Bảo hành bao lâu, gồm những hạng mục nào, xử lý trong bao lâu?
- Có chấp nhận để bên giám sát độc lập kiểm tra các bước quan trọng không?
3. Hợp đồng xây nhà cần có những gì?
| Nội dung | Cần ghi rõ | Rủi ro nếu thiếu |
|---|---|---|
| Phạm vi công việc | Các hạng mục thi công, hạng mục không bao gồm | Hai bên hiểu khác nhau, phát sinh chi phí |
| Vật liệu | Nhãn hiệu, quy cách, xuất xứ trong phụ lục | Đổi vật liệu rẻ hơn so với thỏa thuận |
| Tiến độ | Ngày khởi công, các mốc hoàn thành, điều kiện gia hạn | Trễ tiến độ không có căn cứ xử lý |
| Thanh toán | Các đợt gắn với khối lượng đã nghiệm thu | Trả tiền trước khối lượng thực hiện |
| Phát sinh | Quy trình xác nhận, cách tính giá phần phát sinh | Bị tính thêm không có sự đồng ý trước |
| Nghiệm thu, bàn giao | Các bước nghiệm thu, hồ sơ bàn giao | Thiếu hồ sơ khi hoàn công hoặc sửa chữa |
| Bảo hành | Thời hạn, hạng mục, thời gian xử lý | Khó yêu cầu khắc phục lỗi sau bàn giao |
| Giấy phép, pháp lý | Ai chịu trách nhiệm hoàn tất thủ tục, chi phí liên quan | Khởi công khi chưa đủ điều kiện |
Quy định về giấy phép xây dựng đang có thay đổi, bạn có thể xem hướng dẫn xin giấy phép xây dựng nhà ở tại TP.HCM để biết phần việc nào cần làm trước khi khởi công.
4. Dấu hiệu cảnh báo cần thận trọng
- Báo giá thấp bất thường so với các đơn vị khác mà không giải thích được lý do.
- Không chịu ghi nhãn hiệu, quy cách vật liệu vào hợp đồng.
- Thúc ký nhanh hoặc yêu cầu đặt cọc lớn khi chưa có hồ sơ thiết kế và bảng khối lượng.
- Không có hợp đồng, chỉ thỏa thuận miệng.
- Xin thanh toán vượt khối lượng đã hoàn thành.
- Không cho xem công trình hoặc không chỉ ra được người chịu trách nhiệm.
- Từ chối bên giám sát độc lập kiểm tra.
5. Thuê nhà thầu riêng hay làm trọn gói với đơn vị thiết kế?
- Trọn gói thiết kế và thi công: một đầu mối, bản vẽ được triển khai đúng ý đồ, trách nhiệm rõ hơn. Nên có bên kiểm tra độc lập ở các bước quan trọng.
- Thiết kế riêng, thuê thầu riêng: có thể so sánh nhiều báo giá trên cùng một bản vẽ, nhưng chủ nhà phải điều phối nhiều bên. Khi đó tư vấn giám sát công trình giúp bảo vệ quyền lợi của chủ nhà.
Dù chọn cách nào, hãy xem lại quy trình xây nhà phố trọn gói 7 bước để biết mình đang ở bước nào và cần kiểm tra gì.
Câu hỏi thường gặp
Nên đặt cọc bao nhiêu khi ký hợp đồng xây nhà?
Không có mức chung cho mọi trường hợp. Nguyên tắc an toàn là thỏa thuận khoản tạm ứng hợp lý, ghi rõ trong hợp đồng và các đợt thanh toán sau đó gắn với khối lượng đã nghiệm thu.
Có nên chọn nhà thầu có báo giá thấp nhất không?
Chỉ nên chọn khi báo giá đó cùng phạm vi, cùng vật liệu và cùng điều kiện bảo hành với các báo giá còn lại. Nếu không, việc so sánh giá không có ý nghĩa.
Nhà thầu nên có bảo hiểm hoặc bảo lãnh không?
Đây là nội dung có thể thỏa thuận trong hợp đồng, nhất là với công trình lớn. Hãy hỏi đơn vị thi công và cân nhắc tư vấn pháp lý nếu cần.
Làm sao biết nhà thầu thi công đúng bản vẽ?
Hãy yêu cầu nghiệm thu từng giai đoạn, chụp ảnh trước khi che lấp và có bên giám sát độc lập đối chiếu với hồ sơ thiết kế.
Nhận tư vấn chọn đơn vị thi công phù hợp
Kiến Trúc Việt Pro nhận thiết kế, thi công nhà dân dụng và tư vấn giám sát cho chủ nhà tự thuê thầu. Gửi thông tin công trình qua Zalo 0903 219 676 hoặc trang liên hệ. Xem thêm dịch vụ thiết kế và xây dựng nhà dân dụng và trang báo giá.
