Thư Viện Pháp Lý Nhà Đất Bình Dương

Đất không có giấy tờ vẫn có thể được cấp sổ đỏ nếu sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch.

Theo Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất vẫn có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ) nếu đáp ứng các điều kiện chính:

• Đất được sử dụng ổn định, liên tục, không có tranh chấp;
• Không vi phạm pháp luật đất đai, không phải đất lấn chiếm sau thời điểm quy định;
• Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại địa phương;
• Được UBND cấp xã xác nhận thời điểm bắt đầu sử dụng và tình trạng tranh chấp.

Nơi nộp hồ sơ

Trung tâm Phục vụ hành chính công phường/xã nơi có đất (từ 1/7/2025, thẩm quyền cấp sổ đỏ lần đầu cho cá nhân thuộc Chủ tịch UBND cấp xã).

Gồm đơn đăng ký, giấy tờ tùy thân, giấy tờ về đất (nếu có) và các giấy tờ liên quan đến nghĩa vụ tài chính.

Bộ hồ sơ cơ bản để xin cấp sổ đỏ lần đầu gồm:

• Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo mẫu);
• Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có): giấy tờ mua bán, thừa kế, quyết định giao đất...;
• Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu đã nộp trước đây);
• Bản vẽ hiện trạng thửa đất (trích đo địa chính) do đơn vị đo đạc thực hiện;
• CCCD, giấy tờ chứng minh nhân thân của người đề nghị.

Thời gian giải quyết

Thông thường không quá 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ (chưa kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người dân), tùy khối lượng hồ sơ tại từng địa phương.

Khi tách thửa, đổi số nhà, đổi tên đường... cần đăng ký biến động để cập nhật thông tin trên sổ đỏ.

Các trường hợp làm thay đổi thông tin thửa đất như tách thửa, hợp thửa, đổi số nhà, đổi tên đường, thay đổi diện tích do đo đạc lại... đều phải đăng ký biến động đất đai để được cấp Giấy chứng nhận mới hoặc xác nhận thay đổi vào sổ đỏ đang có.

Hồ sơ cần chuẩn bị

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất;
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
• Giấy tờ chứng minh lý do biến động (quyết định tách thửa, thông báo đổi số nhà...).

Phần diện tích trong hạn mức đất ở được công nhận không phải nộp tiền; phần vượt hạn mức vẫn có thể công nhận là đất ở nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho phần vượt.

Khi cấp sổ đỏ lần đầu cho đất có nhà ở ổn định lâu năm nhưng chưa có giấy tờ, cơ quan chức năng căn cứ vào hạn mức công nhận đất ở do UBND TP.HCM quy định theo từng khu vực để xác định:

• Phần diện tích trong hạn mức: được công nhận là đất ở, không phải nộp tiền sử dụng đất (nếu đủ điều kiện sử dụng ổn định, không tranh chấp);
• Phần diện tích vượt hạn mức: nếu phù hợp quy hoạch là đất ở, vẫn được công nhận nhưng người dân phải nộp tiền sử dụng đất cho phần vượt, theo giá đất cụ thể tại thời điểm cấp;
• Phần diện tích còn lại ngoài đất ở thường được công nhận theo hiện trạng sử dụng (đất trồng cây lâu năm, đất vườn...).

Hạn mức cụ thể khác nhau tùy khu vực (phường trung tâm hay xã vùng ven), nên liên hệ Trung tâm Phục vụ hành chính công phường/xã để biết chính xác.

Gồm 3 bước chính: công chứng hợp đồng, nộp thuế/lệ phí trước bạ, đăng ký biến động sang tên.

Quy trình sang tên nhà đất cơ bản gồm:

• Bước 1: Ký hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức hành nghề công chứng (bắt buộc công chứng đối với nhà, đất);
• Bước 2: Kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân (bên bán), lệ phí trước bạ (bên mua) tại cơ quan thuế;
• Bước 3: Nộp hồ sơ đăng ký biến động (sang tên) tại Trung tâm Phục vụ hành chính công phường/xã nơi có đất.

Hồ sơ cần có

• Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng;
• Bản gốc sổ đỏ;
• Giấy tờ tùy thân hai bên;
• Tờ khai thuế TNCN, lệ phí trước bạ.

Có. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cá nhân/hộ gia đình bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực mới có giá trị pháp lý.

Theo quy định, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất (trừ một số trường hợp một bên là tổ chức kinh doanh bất động sản) phải được công chứng hoặc chứng thực. Hợp đồng viết tay không công chứng thường không đủ điều kiện để đăng ký sang tên và tiềm ẩn rủi ro pháp lý cao (dễ bị tranh chấp, vô hiệu).

Nên thực hiện công chứng tại các Văn phòng/Phòng công chứng có trụ sở trên địa bàn nơi có đất hoặc lân cận để thuận tiện tra cứu thông tin quy hoạch, tình trạng pháp lý thửa đất.

Nên kiểm tra sổ đỏ, quy hoạch, tình trạng tranh chấp trước khi đặt cọc; hợp đồng đặt cọc nên ghi rõ điều khoản phạt cọc.

Trước khi đặt cọc mua đất, bà con nên:

• Kiểm tra bản gốc sổ đỏ, đối chiếu thông tin thửa đất tại Trung tâm Phục vụ hành chính công hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai;
• Tra cứu quy hoạch thửa đất (đất có nằm trong quy hoạch lộ giới, quy hoạch dự án không);
• Xác minh đất không đang thế chấp, không có tranh chấp, không bị kê biên;
• Lập hợp đồng đặt cọc rõ ràng, ghi cụ thể số tiền, thời hạn, điều khoản phạt cọc nếu một bên vi phạm; nên công chứng hoặc có người làm chứng.

Giao dịch viết tay trước 1/7/2014 có thể được xem xét công nhận nếu sử dụng ổn định, không tranh chấp; từ 1/7/2014 hợp đồng bắt buộc phải công chứng mới có giá trị pháp lý đầy đủ.

Nhiều trường hợp mua bán đất tại Bình Dương (cũ) trước đây chỉ lập giấy tay, không công chứng. Cách xử lý phổ biến:

• Nếu việc chuyển nhượng bằng giấy viết tay xảy ra trước ngày 1/7/2014 (thời điểm Luật Đất đai 2013 có hiệu lực) và bên nhận chuyển nhượng đã sử dụng đất ổn định, không tranh chấp, thì có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận mà không cần làm lại hợp đồng công chứng;
• Nếu giao dịch diễn ra sau 1/7/2014, hợp đồng viết tay không có giá trị làm thủ tục sang tên; hai bên cần lập lại hợp đồng công chứng (nếu bên bán vẫn hợp tác) hoặc có thể phải nhờ Tòa án giải quyết nếu phát sinh tranh chấp, bên bán không hợp tác.

Trường hợp cụ thể nên mang giấy tờ hiện có đến Trung tâm Phục vụ hành chính công hoặc văn phòng công chứng để được tư vấn hướng xử lý phù hợp.

Những người thừa kế lập văn bản khai nhận/thỏa thuận phân chia di sản tại tổ chức công chứng, sau đó đăng ký sang tên.

Khi người sử dụng đất qua đời, những người thừa kế (theo di chúc hoặc theo pháp luật) cùng nhau lập:

• Văn bản khai nhận di sản thừa kế (nếu chỉ có một người thừa kế hoặc các đồng thừa kế thống nhất không phân chia); hoặc
• Văn bản thỏa thuận phân chia di sản (nếu chia cho nhiều người).

Văn bản được lập tại tổ chức công chứng nơi có đất, kèm niêm yết công khai 15 ngày theo quy định. Sau khi công chứng, người được nhận di sản nộp hồ sơ đăng ký biến động (sang tên) tại Trung tâm Phục vụ hành chính công phường/xã.

Hồ sơ cần có

• Giấy chứng tử của người để lại di sản;
• Sổ đỏ, giấy tờ tùy thân các đồng thừa kế;
• Di chúc (nếu có) hoặc giấy tờ xác định hàng thừa kế.

Di sản được chia theo pháp luật cho hàng thừa kế thứ nhất: vợ/chồng, cha mẹ, con (chia đều phần bằng nhau).

Nếu người mất không để lại di chúc (hoặc di chúc không hợp pháp), di sản là quyền sử dụng đất sẽ được chia theo pháp luật, ưu tiên theo thứ tự hàng thừa kế:

• Hàng thừa kế thứ nhất: vợ/chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi;
• Hàng thừa kế thứ hai: ông bà nội/ngoại, anh chị em ruột, cháu ruột (nếu không còn ai ở hàng thứ nhất);
• Hàng thừa kế thứ ba: các trường hợp còn lại theo luật định.

Những người trong cùng một hàng được hưởng phần di sản bằng nhau, trừ khi có thỏa thuận khác bằng văn bản.

Đất cấp cho hộ gia đình thuộc quyền sử dụng chung của các thành viên có tên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm cấp, cần xác định rõ trước khi chia thừa kế.

Nếu sổ đỏ ghi "Hộ ông/bà...", quyền sử dụng đất thuộc về tất cả thành viên hộ gia đình có tên trong hộ khẩu tại thời điểm Nhà nước giao/công nhận đất, không chỉ riêng người đứng tên. Khi một thành viên qua đời, chỉ phần quyền sử dụng đất tương ứng với thành viên đó mới là di sản thừa kế.

Trước khi làm thủ tục thừa kế, cần xác định danh sách thành viên hộ tại thời điểm cấp đất (thường tra cứu qua hồ sơ địa chính lưu tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai) để phân chia đúng phần di sản.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài vẫn có quyền nhận thừa kế đất, nhưng phạm vi quyền sử dụng (được đứng tên sở hữu nhà ở hay chỉ hưởng giá trị) tùy thuộc đối tượng và loại đất cụ thể.

Người thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài (kể cả đã nhập quốc tịch nước ngoài) vẫn được pháp luật công nhận quyền thừa kế di sản là quyền sử dụng đất. Tuy nhiên:

• Nếu thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định, có thể được đứng tên nhận thừa kế và đăng ký quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở như công dân trong nước;
• Nếu không thuộc diện được sở hữu nhà ở gắn liền với đất, người thừa kế được hưởng giá trị của phần di sản đó (có thể thông qua việc bán, chuyển nhượng lại cho người khác thay vì đứng tên trực tiếp).

Đây là vấn đề có nhiều quy định riêng theo từng trường hợp quốc tịch, giấy tờ cư trú, nên cần liên hệ tổ chức công chứng hoặc cơ quan tư pháp để được hướng dẫn hồ sơ cụ thể, đặc biệt với các loại giấy tờ hợp pháp hóa lãnh sự nếu ký ủy quyền từ nước ngoài.

Lập hợp đồng tặng cho có công chứng, sau đó đăng ký sang tên tại Trung tâm Phục vụ hành chính công.

Thủ tục tặng cho đất tương tự chuyển nhượng, gồm:

• Lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực;
• Kê khai nghĩa vụ tài chính liên quan (nếu có);
• Nộp hồ sơ đăng ký biến động sang tên tại Trung tâm Phục vụ hành chính công phường/xã nơi có đất.

Hồ sơ cần có

• Hợp đồng tặng cho đã công chứng;
• Bản gốc sổ đỏ;
• Giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân (nếu thuộc diện được miễn thuế, ví dụ cha mẹ tặng cho con).

Tặng cho giữa vợ chồng, cha mẹ - con, ông bà - cháu, anh chị em ruột được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

Pháp luật quy định miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ đối với bất động sản tặng cho giữa các quan hệ:

• Vợ với chồng;
• Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;
• Cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể;
• Ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;
• Anh, chị, em ruột với nhau.

Với các trường hợp tặng cho ngoài phạm vi trên (ví dụ giữa người không có quan hệ huyết thống), bên nhận tặng cho vẫn phải nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ như giao dịch mua bán thông thường.

Là tặng cho kèm yêu cầu bên nhận phải thực hiện một nghĩa vụ nhất định; nếu bên nhận không thực hiện đúng điều kiện, bên tặng cho có quyền yêu cầu hủy hợp đồng và đòi lại tài sản.

Tặng cho có điều kiện là hình thức tặng cho quyền sử dụng đất kèm theo yêu cầu bên nhận phải thực hiện một hoặc một số nghĩa vụ nhất định trước hoặc sau khi nhận tài sản (ví dụ: có nghĩa vụ chăm sóc, nuôi dưỡng cha mẹ; không được bán lại trong một thời gian nhất định...).

• Điều kiện tặng cho cần được ghi rõ ràng trong hợp đồng công chứng để có giá trị ràng buộc pháp lý;
• Nếu bên nhận tặng cho không thực hiện đúng điều kiện đã thỏa thuận, bên tặng cho có quyền yêu cầu bên nhận thực hiện nghĩa vụ hoặc khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng, đòi lại tài sản đã tặng cho.

Nên nêu rõ điều kiện tặng cho ngay khi lập hợp đồng công chứng để tránh tranh chấp về sau, tránh chỉ thỏa thuận miệng.

Ký hợp đồng thế chấp có công chứng, sau đó đăng ký thế chấp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Khi dùng quyền sử dụng đất thế chấp vay vốn, các bước thực hiện gồm:

• Ngân hàng thẩm định tài sản, thống nhất hạn mức vay;
• Ký hợp đồng thế chấp có công chứng;
• Đăng ký biện pháp bảo đảm (đăng ký thế chấp) tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để việc thế chấp có hiệu lực với bên thứ ba.

Sau khi đăng ký, thông tin thế chấp được ghi nhận vào sổ đỏ (trang bổ sung) hoặc lưu trên hệ thống, người dân không thể chuyển nhượng/tặng cho thửa đất khi chưa giải chấp.

Sau khi tất toán khoản vay, ngân hàng cấp văn bản xác nhận, người dân nộp hồ sơ xóa đăng ký thế chấp.

Khi đã trả hết nợ vay, để xóa thông tin thế chấp trên sổ đỏ, cần thực hiện:

• Đề nghị ngân hàng cấp văn bản đồng ý giải chấp / xác nhận đã tất toán khoản vay;
• Nộp hồ sơ xóa đăng ký thế chấp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai (có thể nộp cùng lúc với hồ sơ đăng ký thế chấp mới nếu tiếp tục vay ở ngân hàng khác).

Hồ sơ cần có

• Đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp;
• Văn bản đồng ý xóa thế chấp của ngân hàng (bên nhận thế chấp);
• Bản gốc sổ đỏ.

Về nguyên tắc phải có Giấy chứng nhận mới đủ điều kiện thế chấp chính thức tại ngân hàng; đất chưa có sổ thường chỉ vay được qua hình thức tín chấp hoặc thế chấp tài sản khác.

Theo quy định, quyền sử dụng đất chỉ đủ điều kiện thế chấp khi đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), không có tranh chấp và không bị kê biên thi hành án. Đất chưa có sổ đỏ (kể cả đất đã có giấy tờ hợp lệ nhưng chưa hoàn tất cấp sổ) thường không đủ điều kiện thế chấp tại ngân hàng theo đúng quy trình.

Trường hợp cần vốn gấp khi đất chưa có sổ, người dân có thể cân nhắc: vay tín chấp, vay thế chấp bằng tài sản khác đã có giấy tờ đầy đủ, hoặc ưu tiên hoàn thiện thủ tục cấp sổ đỏ trước khi thế chấp để đảm bảo an toàn pháp lý và có nhiều lựa chọn vay vốn hơn.

Thửa đất sau khi tách phải đạt diện tích tối thiểu theo quy định địa phương, có lối đi, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch.

Điều kiện chung để được tách thửa đất gồm:

• Đất đã có Giấy chứng nhận (sổ đỏ), không có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án;
• Diện tích, kích thước từng thửa sau khi tách phải đáp ứng diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh (TP.HCM) ban hành cho từng loại đất (đất ở đô thị, đất ở nông thôn, đất nông nghiệp);
• Thửa đất hình thành sau khi tách phải có lối đi ra đường giao thông chung, phù hợp quy hoạch sử dụng đất.

Lưu ý: Diện tích tối thiểu tách thửa cụ thể do UBND TP.HCM quy định và có thể khác nhau tùy khu vực (nội thành/ngoại thành). Bà con nên liên hệ trực tiếp Trung tâm Phục vụ hành chính công phường/xã nơi có đất để được cung cấp con số cụ thể, chính xác theo quy định mới nhất.

Gồm đơn đề nghị tách thửa, sổ đỏ gốc và bản trích đo địa chính; thời gian giải quyết khoảng 15-20 ngày làm việc.

Quy trình tách thửa cơ bản:

• Bước 1: Thuê đơn vị đo đạc có chức năng lập bản trích đo địa chính cho các thửa đất dự kiến tách;
• Bước 2: Nộp hồ sơ đề nghị tách thửa tại Trung tâm Phục vụ hành chính công phường/xã, gồm: đơn đề nghị tách thửa, bản gốc sổ đỏ, bản trích đo địa chính;
• Bước 3: Cơ quan chuyên môn thẩm định, nếu đủ điều kiện sẽ cấp Giấy chứng nhận mới cho từng thửa đất tách ra.

Thời gian giải quyết thông thường khoảng 15-20 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Áp dụng khi các thửa đất liền kề có cùng chủ sử dụng, cùng mục đích sử dụng đất, muốn gộp thành một thửa.

Hợp thửa được thực hiện khi người sử dụng đất có nhiều thửa đất liền kề, cùng mục đích sử dụng, muốn gộp lại thành một thửa để thuận tiện quản lý, sử dụng. Hồ sơ tương tự tách thửa, gồm đơn đề nghị hợp thửa, các sổ đỏ liên quan và bản trích đo địa chính thể hiện ranh giới sau khi hợp nhất, nộp tại Trung tâm Phục vụ hành chính công phường/xã nơi có đất.

Đất nông nghiệp vẫn được tách thửa nếu đáp ứng diện tích tối thiểu riêng cho từng loại đất (trồng lúa, trồng cây lâu năm...), thường lớn hơn nhiều so với đất ở.

Đất nông nghiệp (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản...) vẫn được phép tách thửa nếu:

• Đã có Giấy chứng nhận, không tranh chấp, không bị kê biên;
• Diện tích từng thửa sau khi tách đáp ứng diện tích tối thiểu riêng cho đất nông nghiệp theo quy định của UBND TP.HCM — mức này thường lớn hơn đáng kể so với diện tích tối thiểu tách thửa đất ở, nhằm hạn chế manh mún đất sản xuất nông nghiệp;
• Phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương.

Một số loại đất nông nghiệp đặc thù (đất trồng lúa, đất rừng) có thể có thêm điều kiện, quy định riêng. Nên liên hệ Trung tâm Phục vụ hành chính công phường/xã để được cung cấp diện tích tối thiểu cụ thể theo loại đất và khu vực.

Cần được UBND cấp xã cho phép, phải phù hợp quy hoạch sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất).

Muốn chuyển đất nông nghiệp (đất vườn, đất trồng cây...) sang đất ở, người sử dụng đất phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Điều kiện tiên quyết là thửa đất phải nằm trong khu vực được quy hoạch là đất ở tại địa phương.

Hồ sơ cần có

• Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất;
• Bản gốc sổ đỏ;
• Giấy tờ tùy thân người đề nghị.

Sau khi được chấp thuận, người dân phải nộp tiền sử dụng đất (chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm quyết định) trước khi được cấp Giấy chứng nhận với mục đích đất ở.

Tính theo giá đất cụ thể do UBND TP.HCM quyết định tại thời điểm chuyển mục đích, trừ đi phần đã nộp theo mục đích cũ (nếu có).

Tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở thường được tính bằng: (Giá đất ở tại vị trí thửa đất theo giá đất cụ thể) trừ (giá trị theo mục đích sử dụng đất trước khi chuyển, nếu người dân đã có nghĩa vụ tài chính trước đó), nhân với diện tích chuyển mục đích.

Vì mức giá đất cụ thể được xác định riêng cho từng khu vực, từng thời điểm, bà con nên đến Trung tâm Phục vụ hành chính công hoặc bộ phận một cửa để được tính toán chính xác số tiền phải nộp cho trường hợp cụ thể của mình trước khi quyết định thực hiện thủ tục.

Đất trồng lúa chịu quản lý chặt hơn, việc chuyển mục đích thường phải phù hợp chỉ tiêu đất trồng lúa được phân bổ và kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp xã, khó và mất nhiều thời gian hơn đất vườn.

So với chuyển mục đích từ đất vườn, đất trồng cây lâu năm sang đất ở, việc chuyển đất trồng lúa thường phức tạp hơn vì:

• Đất trồng lúa được Nhà nước quản lý chặt để đảm bảo an ninh lương thực, có chỉ tiêu diện tích đất lúa được phân bổ cho từng địa phương;
• Việc chuyển mục đích phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp xã đã được phê duyệt, nếu không nằm trong kế hoạch thì chưa thể chuyển mục đích trong năm đó;
• Một số trường hợp chuyển từ đất trồng lúa có thể yêu cầu nghĩa vụ tài chính bổ sung liên quan đến bảo vệ, phát triển đất trồng lúa theo quy định.

Người dân nên hỏi trước tại Trung tâm Phục vụ hành chính công phường/xã xem thửa đất có nằm trong kế hoạch sử dụng đất được phép chuyển mục đích trong năm hay không trước khi nộp hồ sơ.

Từ 1/7/2025, UBND cấp xã cấp giấy phép xây dựng nhà ở, nộp hồ sơ tại Trung tâm Phục vụ hành chính công cấp xã.

Theo Nghị định 140/2025/NĐ-CP, từ 1/7/2025 thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ thuộc UBND cấp xã/phường nơi có công trình.

Hồ sơ cần chuẩn bị

• Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (sổ đỏ);
• Bản vẽ thiết kế xây dựng (mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt, vị trí công trình);
• Bản cam kết an toàn đối với công trình liền kề (nếu có).

Nơi nộp: Trung tâm Phục vụ hành chính công cấp xã. Thời gian giải quyết: khoảng 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn chưa có quy hoạch xây dựng đô thị, một số công trình sửa chữa nhỏ được miễn phép.

Một số trường hợp xây dựng nhà ở được miễn giấy phép xây dựng (nhưng vẫn phải thông báo khởi công tới cơ quan quản lý xây dựng địa phương), điển hình gồm:

• Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn chưa có quy hoạch xây dựng khu chức năng, quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;
• Công trình sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi kết cấu chịu lực chính, không làm thay đổi công năng sử dụng, không ảnh hưởng môi trường, an toàn công trình.

Với nhà ở tại khu vực đô thị hoặc khu vực đã có quy hoạch chi tiết xây dựng, hầu hết các trường hợp xây mới đều phải xin giấy phép xây dựng.

Xây dựng không phép hoặc sai nội dung giấy phép bị xử phạt hành chính, buộc tháo dỡ phần vi phạm nếu không đủ điều kiện tồn tại.

Hành vi xây dựng không có giấy phép (đối với công trình bắt buộc phải có phép) hoặc xây sai với nội dung giấy phép được cấp sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định về xử phạt trong lĩnh vực xây dựng. Ngoài phạt tiền, cơ quan chức năng có thể yêu cầu:

• Ngừng thi công;
• Lập hồ sơ xin cấp/điều chỉnh giấy phép xây dựng trong thời hạn quy định để hợp thức hóa phần đủ điều kiện tồn tại;
• Buộc tháo dỡ phần công trình vi phạm không đủ điều kiện được cấp phép bổ sung.

Mức phạt cụ thể tùy loại công trình (nhà ở riêng lẻ, công trình khác) và diện tích vi phạm, được quy định chi tiết trong Nghị định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng hiện hành.

Không được xây nhà ở kiên cố trên đất nông nghiệp khi chưa chuyển mục đích sử dụng đất; xây dựng khi chưa chuyển mục đích là vi phạm, có thể bị buộc tháo dỡ.

Đất nông nghiệp chỉ được sử dụng đúng mục đích đã ghi trên Giấy chứng nhận (trồng cây, nuôi trồng thủy sản...). Muốn xây nhà ở kiên cố, người dân bắt buộc phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở trước, sau đó mới xin giấy phép xây dựng.

Nếu xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp khi chưa chuyển mục đích, đây được xem là hành vi sử dụng đất sai mục đích kết hợp xây dựng không phép, có thể bị xử phạt vi phạm hành chính và buộc khôi phục lại hiện trạng ban đầu (tháo dỡ công trình) nếu không đủ điều kiện hợp thức hóa.

Trình tự đúng: (1) xin chuyển mục đích sử dụng đất, nộp tiền sử dụng đất nếu có → (2) xin giấy phép xây dựng → (3) khởi công xây dựng.

Có thể tra cứu tại Trung tâm Phục vụ hành chính công, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cổng thông tin quy hoạch của TP.HCM.

Để biết một thửa đất có nằm trong quy hoạch (lộ giới, quy hoạch dự án, quy hoạch đất ở, đất công cộng...) hay không, bà con có thể:

• Nộp phiếu yêu cầu cung cấp thông tin quy hoạch tại Trung tâm Phục vụ hành chính công phường/xã hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất;
• Tra cứu trực tuyến trên cổng thông tin quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất của Sở Nông nghiệp và Môi trường / Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM (nếu khu vực đã số hóa dữ liệu);
• Liên hệ đơn vị tư vấn, môi giới có kinh nghiệm để được hỗ trợ tra cứu nhanh trước khi giao dịch.

Tùy loại quy hoạch: quy hoạch treo lâu năm vẫn được cấp phép xây dựng có thời hạn; đất thuộc quy hoạch dự án đã có quyết định thu hồi thì hạn chế giao dịch, xây dựng kiên cố.

Mức độ ảnh hưởng khi đất nằm trong quy hoạch tùy từng trường hợp:

• Nếu là quy hoạch sử dụng đất (kế hoạch dài hạn, chưa có dự án cụ thể, chưa có quyết định thu hồi đất): người dân vẫn được thực hiện các quyền sử dụng đất, xây dựng nhà ở nhưng có thể bị hạn chế về quy mô, kết cấu (giấy phép xây dựng có thời hạn) tùy quy định địa phương;
• Nếu đất đã có quyết định thu hồi, dự án đã được phê duyệt cụ thể: hạn chế hơn về xây dựng mới, chuyển nhượng vẫn có thể thực hiện nhưng bên mua cần cân nhắc kỹ rủi ro bị thu hồi, đền bù theo giá quy định.

Trước khi mua bán, bà con nên tra cứu kỹ thông tin quy hoạch cụ thể của thửa đất tại cơ quan có thẩm quyền.

Nếu sau 3 năm kể từ khi công bố kế hoạch sử dụng đất mà chưa có quyết định thu hồi hoặc cho phép chuyển mục đích, phần diện tích đó phải được điều chỉnh hoặc hủy bỏ khỏi kế hoạch, khôi phục quyền lợi cho người dân.

Theo quy định, kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp xã có thời hạn thực hiện. Nếu sau 03 năm kể từ ngày công bố mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch đã công bố, thì:

• Cơ quan lập kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ phần diện tích đất đó ra khỏi kế hoạch sử dụng đất;
• Người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện các quyền của mình theo quy định (xây dựng, chuyển nhượng, chuyển mục đích...) như đối với đất không nằm trong quy hoạch.

Nếu quá thời hạn mà kế hoạch sử dụng đất chưa được điều chỉnh, người dân có quyền kiến nghị UBND cấp có thẩm quyền công bố hủy bỏ theo đúng quy định.

Tranh chấp đất đai bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện ra Tòa án (trừ một số loại tranh chấp khác).

Theo quy định, tranh chấp về xác định ai là người có quyền sử dụng đất phải trải qua thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất trước khi được khởi kiện ra Tòa án hoặc đề nghị UBND cấp có thẩm quyền giải quyết. Trình tự cơ bản:

• Người có tranh chấp gửi đơn đề nghị hòa giải tới UBND cấp xã;
• UBND cấp xã thành lập Hội đồng hòa giải, tổ chức buổi hòa giải trong thời hạn không quá 45 ngày kể từ ngày nhận đơn;
• Nếu hòa giải thành, lập biên bản hòa giải thành; nếu không thành, các bên có quyền khởi kiện ra Tòa án hoặc gửi đơn đề nghị UBND cấp trên giải quyết.

Nên đo đạc lại, đối chiếu hồ sơ địa chính gốc; nếu không tự thỏa thuận được thì gửi đơn hòa giải tại UBND cấp xã.

Tranh chấp ranh giới với hàng xóm là loại tranh chấp phổ biến. Các bước xử lý thường gặp:

• Đối chiếu sổ đỏ, bản đồ địa chính gốc lưu tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để xác định ranh giới theo hồ sơ pháp lý;
• Thuê đơn vị đo đạc độc lập, có chức năng để đo lại ranh giới thực tế nếu cần;
• Nếu hai bên không tự thỏa thuận được, gửi đơn đề nghị UBND cấp xã tổ chức hòa giải theo quy định.

Trong thời gian chưa giải quyết xong, các bên nên tránh tự ý xây dựng, cắm mốc, phá dỡ công trình để không phát sinh thêm tình tiết phức tạp.

Người dân có quyền khiếu nại lần đầu tới người ban hành quyết định, hoặc khởi kiện vụ án hành chính ra Tòa án.

Nếu không đồng ý với quyết định hành chính của UBND cấp xã/tỉnh liên quan đến đất đai (như quyết định thu hồi đất, quyết định xử phạt, từ chối cấp sổ đỏ...), người dân có thể:

• Khiếu nại lần đầu tới chính người đã ban hành quyết định hành chính đó trong thời hạn luật định;
• Nếu không đồng ý với kết quả giải quyết khiếu nại lần đầu (hoặc quá thời hạn mà không được giải quyết), có quyền khiếu nại lần hai lên cấp trên trực tiếp hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền.

Nên thương lượng, yêu cầu đo đạc xác định ranh giới trước; nếu không giải quyết được thì gửi đơn hòa giải tại UBND cấp xã, đồng thời có thể báo cáo vi phạm xây dựng nếu công trình không phép.

Khi hàng xóm xây dựng lấn sang phần đất của mình hoặc che lấp lối đi chung, các bước xử lý gồm:

• Trao đổi trực tiếp, yêu cầu bên xây dựng dừng lại và cùng đo đạc, đối chiếu ranh giới theo sổ đỏ, bản đồ địa chính;
• Nếu công trình xây dựng không phép hoặc sai phép, có thể phản ánh tới UBND cấp xã/Trung tâm Phục vụ hành chính công để được kiểm tra, xử lý theo quy định xây dựng;
• Nếu là tranh chấp về ranh giới, quyền sử dụng lối đi chung mà hai bên không tự thỏa thuận được, gửi đơn đề nghị UBND cấp xã tổ chức hòa giải trước khi khởi kiện ra Tòa án.

Nên giữ lại hình ảnh, biên bản làm việc (nếu có) làm căn cứ trong quá trình giải quyết.

Có thể gồm: tiền sử dụng đất (nếu có), lệ phí trước bạ, lệ phí cấp giấy chứng nhận, phí thẩm định hồ sơ, phí đo đạc.

Tùy từng trường hợp cụ thể (đất có giấy tờ hợp lệ từ trước hay không, có phải nộp tiền sử dụng đất hay không), khi làm sổ đỏ lần đầu người dân có thể phải nộp:

• Tiền sử dụng đất (nếu đất chưa từng nộp, hoặc chuyển từ đất nông nghiệp/đất khác sang đất ở);
• Lệ phí trước bạ: thường 0,5% giá trị nhà đất theo bảng giá đất;
• Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: mức thu cụ thể do HĐND TP.HCM quy định, có thể khác nhau tùy khu vực đô thị/nông thôn;
• Phí thẩm định hồ sơ, phí đo đạc (nếu phải trích đo địa chính).

Số tiền cụ thể phụ thuộc vào diện tích, vị trí, bảng giá đất hiện hành tại thời điểm nộp hồ sơ.

Thông thường bằng 2% giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng (không thấp hơn bảng giá đất); miễn thuế nếu là nhà đất duy nhất.

Đối với cá nhân chuyển nhượng bất động sản, thuế thu nhập cá nhân (TNCN) thường được tính bằng 2% trên giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng (giá này không được thấp hơn giá đất theo bảng giá đất do UBND TP.HCM ban hành tại thời điểm chuyển nhượng).

Một số trường hợp được miễn thuế TNCN, phổ biến nhất là: cá nhân chỉ có duy nhất một nhà ở, một thửa đất tại Việt Nam và đã sở hữu/sử dụng ổn định trước khi chuyển nhượng. Ngoài ra, chuyển nhượng giữa những người thân trong gia đình (vợ chồng, cha mẹ - con, anh chị em ruột...) cũng được miễn thuế TNCN và lệ phí trước bạ.

Lệ phí trước bạ nhà đất bằng 0,5% giá trị tính lệ phí (theo bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND thành phố quy định).

Lệ phí trước bạ khi đăng ký sang tên nhà đất được tính bằng công thức:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ

Trong đó, giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá theo Bảng giá đất do UBND TP.HCM ban hành tại thời điểm kê khai (không phải giá thực tế giao dịch); đối với nhà là giá do UBND thành phố quy định theo cấp, hạng nhà tại thời điểm nộp hồ sơ.

Bên bán nộp thuế TNCN 2% giá chuyển nhượng, bên mua nộp lệ phí trước bạ 0,5%; hồ sơ khai thuế thường nộp trong 10 ngày kể từ ngày hợp đồng công chứng có hiệu lực, có thể nộp trực tiếp hoặc online.

Khi bán đất, các khoản thuế, phí cần nộp và bên chịu trách nhiệm thường như sau:

• Bên bán nộp thuế thu nhập cá nhân, thường bằng 2% giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng (trừ trường hợp được miễn — xem thêm bài về thuế TNCN khi bán đất);
• Bên mua nộp lệ phí trước bạ 0,5% theo bảng giá đất;
• Cả hai bên cùng chịu phí công chứng hợp đồng, thường tính theo giá trị hợp đồng, có thể thỏa thuận bên chịu hoặc chia đôi;
• Phí thẩm định hồ sơ, lệ phí đăng ký biến động (sang tên) khi nộp hồ sơ tại Trung tâm Phục vụ hành chính công.

Thời hạn và nơi khai, nộp thuế

Hồ sơ khai thuế TNCN và lệ phí trước bạ thường được nộp cùng hồ sơ đăng ký biến động (sang tên) tại Trung tâm Phục vụ hành chính công, hoặc khai trực tuyến qua Cổng dịch vụ công/ứng dụng eTax của cơ quan thuế. Thời hạn khai thuế thường trong vòng 10 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng được công chứng có hiệu lực; nộp trễ có thể bị tính tiền chậm nộp.

Hồ sơ khai thuế cần chuẩn bị

• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, tờ khai lệ phí trước bạ (theo mẫu);
• Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng;
• Bản sao sổ đỏ, giấy tờ tùy thân hai bên.

Về nguyên tắc không được cấp sổ đỏ cho đất lấn chiếm đất công, trừ một số trường hợp đặc biệt theo quy định chuyển tiếp của pháp luật.

Về nguyên tắc, đất do lấn, chiếm đất công (đất do Nhà nước quản lý, đất công trình công cộng, hành lang an toàn...) sau một thời điểm quy định của pháp luật sẽ không được xem xét cấp Giấy chứng nhận và có thể bị buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu, xử phạt vi phạm hành chính.

Một số trường hợp lấn, chiếm đất trước các mốc thời gian quy định chuyển tiếp trong Luật Đất đai, sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch có thể được xem xét công nhận theo quy định cụ thể — đây là vấn đề khá phức tạp về hồ sơ pháp lý, người dân nên mang đầy đủ giấy tờ, thông tin thực tế sử dụng đất đến Trung tâm Phục vụ hành chính công để được hướng dẫn cụ thể theo từng trường hợp.

Có thể được xem xét cấp sổ đỏ nếu chứng minh được thời điểm sử dụng, sử dụng ổn định, không tranh chấp và phù hợp quy hoạch.

Với đất khai hoang, sử dụng ổn định lâu năm nhưng chưa từng có giấy tờ, người dân cần chuẩn bị các bằng chứng chứng minh quá trình sử dụng như: xác nhận của UBND cấp xã qua các thời kỳ, giấy tờ kê khai thuế nhà đất, biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, lời xác nhận của người dân xung quanh (nếu có), hình ảnh, bản đồ qua các năm...

Cơ quan chuyên môn sẽ căn cứ vào các tài liệu này cùng quy định hiện hành để xét cấp Giấy chứng nhận. Nên liên hệ trực tiếp cán bộ địa chính phường/xã để được hướng dẫn hồ sơ cụ thể, vì mỗi trường hợp có thể áp dụng quy định chuyển tiếp khác nhau tùy thời điểm sử dụng đất.

Cần giải quyết dứt điểm tranh chấp (hòa giải tại UBND cấp xã hoặc qua Tòa án) trước, vì đất đang tranh chấp không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận.

Đất mua bán bằng giấy tay mà đang phát sinh tranh chấp (về ranh giới, về việc bên bán không thừa nhận đã bán, tranh chấp giữa các đồng thừa kế của bên bán...) sẽ không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho đến khi tranh chấp được giải quyết dứt điểm.

Hướng xử lý:

• Chủ động liên hệ các bên liên quan để thương lượng, tìm tiếng nói chung;
• Nếu không tự giải quyết được, gửi đơn đề nghị UBND cấp xã tổ chức hòa giải;
• Nếu hòa giải không thành, có thể khởi kiện ra Tòa án để được công nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền lợi liên quan đến hợp đồng mua bán;
• Sau khi có kết quả hòa giải thành hoặc bản án/quyết định có hiệu lực của Tòa án, mới đủ căn cứ để nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận.

Là thủ tục cập nhật thông tin khi có thay đổi về chủ sử dụng, diện tích, mục đích sử dụng đất... để đảm bảo giá trị pháp lý của sổ đỏ.

Đăng ký biến động là thủ tục bắt buộc khi có các thay đổi liên quan đến thửa đất/tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận, ví dụ:

• Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế (thay đổi chủ sử dụng);
• Thế chấp, giải chấp, chuyển mục đích sử dụng đất;
• Tách thửa, hợp thửa, thay đổi diện tích do đo đạc lại;
• Xây dựng, thay đổi tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình).

Người sử dụng đất có nghĩa vụ đăng ký biến động trong thời hạn luật định (thường không quá 30 ngày kể từ ngày phát sinh biến động) để tránh bị xử phạt và đảm bảo quyền lợi hợp pháp.

Cần nộp hồ sơ đăng ký biến động kèm giấy tờ chứng minh thay đổi (giấy chứng nhận kết hôn, quyết định ly hôn, bản án phân chia tài sản).

Khi có thay đổi họ tên, tình trạng hôn nhân ảnh hưởng đến thông tin trên sổ đỏ (ví dụ bổ sung/xóa tên vợ hoặc chồng sau kết hôn hoặc ly hôn, phân chia tài sản sau ly hôn), người sử dụng đất nộp hồ sơ đăng ký biến động tại Trung tâm Phục vụ hành chính công phường/xã, gồm:

• Đơn đăng ký biến động;
• Bản gốc sổ đỏ;
• Giấy chứng nhận kết hôn hoặc Quyết định/Bản án ly hôn có nội dung phân chia tài sản (nếu có);
• Giấy tờ tùy thân của các bên liên quan.

Cần làm thủ tục giải chấp với ngân hàng cũ và đăng ký thế chấp mới với ngân hàng tiếp theo; hai thủ tục này thường được phối hợp thực hiện gần như đồng thời để tránh gián đoạn.

Khi tất toán khoản vay ở một ngân hàng để chuyển sang vay ở ngân hàng khác với lãi suất tốt hơn (thường gọi là đảo nợ), về mặt hồ sơ đất đai cần thực hiện hai bước:

• Giải chấp: ngân hàng cũ xác nhận đã tất toán, người dân nộp hồ sơ xóa đăng ký thế chấp cũ;
• Đăng ký thế chấp mới: sau khi giải chấp, ký hợp đồng thế chấp với ngân hàng mới và đăng ký thế chấp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Trên thực tế, nhiều ngân hàng phối hợp với nhau và với Trung tâm Phục vụ hành chính công để thực hiện gần như đồng thời hai bước này trong cùng một buổi, tránh để sổ đỏ ở trạng thái không thế chấp (rủi ro) quá lâu. Nên trao đổi kỹ với cả hai ngân hàng về quy trình phối hợp trước khi thực hiện.

Cần khai báo mất, niêm yết công khai 30 ngày, sau đó nộp hồ sơ xin cấp lại tại Trung tâm Phục vụ hành chính công.

Khi sổ đỏ bị mất, quy trình cấp lại gồm:

• Bước 1: Khai báo mất giấy chứng nhận với UBND cấp xã hoặc nộp trực tiếp thông tin tại Trung tâm Phục vụ hành chính công;
• Bước 2: Cơ quan chức năng niêm yết thông báo mất trong thời hạn 30 ngày (để xác minh không có tranh chấp, không có giao dịch liên quan đang thực hiện với sổ đỏ bị mất);
• Bước 3: Hết thời hạn niêm yết mà không có khiếu nại, tranh chấp, nộp hồ sơ đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận.

Hồ sơ cần có

• Đơn đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận do bị mất;
• Giấy xác nhận của cơ quan công an về việc mất (nếu có, tùy trường hợp);
• Giấy tờ tùy thân người đề nghị.

Nộp hồ sơ cấp đổi kèm bản gốc sổ đỏ cũ tại Trung tâm Phục vụ hành chính công; thường giải quyết trong khoảng 7-10 ngày làm việc.

Với sổ đỏ mẫu cũ, bị nhòe, rách, hư hỏng nhưng thông tin vẫn xác định được, người dân có thể xin cấp đổi sang mẫu Giấy chứng nhận mới. Hồ sơ gồm:

• Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận;
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp (kể cả bị hư hỏng);
• Bản trích đo địa chính nếu có thay đổi về hình dạng, kích thước thửa đất so với hồ sơ gốc (nếu có).

Việc cấp đổi thường không phát sinh thêm nghĩa vụ tài chính về đất (trừ lệ phí cấp Giấy chứng nhận), vì đây chỉ là thay đổi hình thức, không thay đổi quyền sử dụng đất.

Không bắt buộc trong mọi trường hợp, nhưng nếu nghi ngờ bị mất do trộm cắp hoặc có yếu tố hình sự thì nên trình báo; thủ tục cấp lại chủ yếu dựa trên khai báo mất và niêm yết công khai.

Việc trình báo công an khi mất sổ đỏ không phải là thủ tục bắt buộc để được cấp lại Giấy chứng nhận — quy trình cấp lại chủ yếu dựa trên việc khai báo mất với UBND cấp xã/Trung tâm Phục vụ hành chính công và niêm yết công khai 30 ngày để xác minh không có tranh chấp, giao dịch liên quan.

Tuy nhiên, nếu nghi ngờ sổ đỏ bị mất do trộm cắp, hoặc lo ngại có người khác lợi dụng giấy tờ để thực hiện giao dịch gian dối, người dân nên chủ động trình báo công an địa phương để được ghi nhận, phòng ngừa rủi ro, đồng thời vẫn tiến hành song song thủ tục khai báo mất và xin cấp lại tại cơ quan đất đai.

Từ 1/7/2025, Bình Dương sáp nhập vào TP.HCM, bỏ cấp huyện. Hầu hết thủ tục đất đai, xây dựng trước đây làm ở huyện nay nộp tại Trung tâm Phục vụ hành chính công cấp xã/phường.

Từ ngày 1/7/2025, tỉnh Bình Dương chính thức sáp nhập cùng Bà Rịa - Vũng Tàu vào Thành phố Hồ Chí Minh (tên gọi mới: Thành phố Hồ Chí Minh). Đồng thời, cả nước chuyển sang mô hình chính quyền địa phương 2 cấp (cấp thành phố và cấp xã/phường), bỏ hẳn cấp huyện (quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh).

Thay đổi quan trọng với người dân

• Thẩm quyền cấp sổ đỏ lần đầu, cấp giấy phép xây dựng nhà ở, xác nhận tách/hợp thửa... trước đây do UBND cấp huyện thực hiện, nay chuyển giao cho Chủ tịch UBND cấp xã/phường nơi có đất;
• Hồ sơ được nộp tại Trung tâm Phục vụ hành chính công của phường/xã (thay cho bộ phận một cửa cấp huyện trước đây);
• Địa chỉ trên giấy tờ, hồ sơ nên ghi theo tên phường/xã mới; các giấy tờ cũ ghi tên đơn vị hành chính cũ vẫn có giá trị sử dụng, không bắt buộc phải làm lại ngay, trừ khi có yêu cầu cập nhật khi thực hiện thủ tục khác.

Xem bảng tra cứu tên phường/xã mới bên dưới để biết khu vực bạn đang ở/có đất thuộc phường/xã nào sau sắp xếp.

Không bắt buộc đổi ngay. Sổ đỏ, giấy tờ ghi theo địa danh cũ vẫn còn giá trị pháp lý; chỉ cập nhật tên mới khi thực hiện thủ tục biến động tiếp theo.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ pháp lý khác được cấp trước ngày 1/7/2025, có ghi tên đơn vị hành chính cũ (ví dụ "thành phố Thuận An", "thị xã Dĩ An", "huyện Bến Cát"...) vẫn tiếp tục có giá trị pháp lý, người dân không bắt buộc phải đổi lại ngay.

Tên đơn vị hành chính mới chỉ được cập nhật khi người dân thực hiện các thủ tục đăng ký biến động tiếp theo (chuyển nhượng, tách thửa, thế chấp, cấp đổi...). Trường hợp cần xác nhận địa chỉ mới để phục vụ giao dịch, thủ tục khác (ví dụ vay ngân hàng, làm hồ sơ cho con đi học...), có thể liên hệ UBND phường/xã hiện tại để được xác nhận, đối chiếu tên gọi cũ - mới.

Nhiều thủ tục đất đai đã có thể nộp trực tuyến qua Cổng Dịch vụ công, nhưng một số bước như đo đạc, nộp bản gốc giấy tờ, ký nhận kết quả vẫn cần thực hiện trực tiếp.

Cùng với việc chuyển sang chính quyền 2 cấp, nhiều thủ tục hành chính về đất đai (đăng ký biến động, một số thủ tục cấp giấy phép xây dựng...) đã được đưa lên Cổng Dịch vụ công để người dân có thể nộp hồ sơ trực tuyến, theo dõi tiến độ xử lý qua mạng.

Tuy vậy, một số bước vẫn cần thực hiện trực tiếp tại Trung tâm Phục vụ hành chính công hoặc tại thực địa, ví dụ:

• Nộp/xuất trình bản gốc Giấy chứng nhận, giấy tờ tùy thân để đối chiếu;
• Đo đạc, trích đo địa chính tại thửa đất;
• Ký nhận kết quả (Giấy chứng nhận mới, giấy phép xây dựng...).

Người dân nên gọi điện hoặc tra cứu trên Cổng Dịch vụ công của địa phương trước để biết thủ tục cụ thể mình cần làm đã hỗ trợ nộp online đến bước nào, tránh đi lại nhiều lần.