Xây nhà phố là khoản đầu tư lớn nhất của nhiều gia đình, và phần lớn rắc rối (vượt ngân sách, trễ tiến độ, sai thiết kế) đến từ việc không nắm rõ quy trình xây nhà phố. Một quy trình rõ ràng giúp bạn biết mình đang ở bước nào, cần quyết định gì và kiểm tra gì. Bài viết tóm tắt 7 bước xây nhà phố trọn gói, từ lúc có mảnh đất đến ngày nhận chìa khóa.
7 bước xây nhà phố trọn gói
Tóm tắt quy trình từ lúc có mảnh đất đến ngày nhận chìa khóa.
7 bước từ bản vẽ đến ngôi nhà hoàn thiện
Bước 1. Kiểm tra pháp lý và hiện trạng đất. Trước khi thiết kế, cần chắc chắn đất đủ điều kiện xây: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quy hoạch, chỉ giới xây dựng, lộ giới. Nên kiểm tra thêm hiện trạng nền đất, nhà lân cận và đường điện, nước đi qua.
Bước 2. Trao đổi nhu cầu và ngân sách. Kiến trúc sư cần biết số người ở, thói quen sinh hoạt, kế hoạch tương lai (thêm con, ở cùng cha mẹ, cho thuê tầng) và khoản ngân sách tối đa. Ngân sách nói rõ ngay từ đầu giúp thiết kế sát thực tế, tránh phải cắt giảm giữa chừng.
Bước 3. Thiết kế sơ bộ (concept). Gồm mặt bằng công năng, phối cảnh mặt tiền và định hướng vật liệu. Đây là giai đoạn chỉnh sửa dễ nhất và ít tốn kém nhất, nên hãy góp ý kỹ.
Bước 4. Thiết kế kỹ thuật và dự toán. Hồ sơ gồm bản vẽ kiến trúc, kết cấu, điện nước, cùng bảng khối lượng và dự toán chi tiết. Hồ sơ đầy đủ là cơ sở để các bên báo giá thi công trên cùng một mặt bằng so sánh.
Bước 5. Xin giấy phép xây dựng. Chuẩn bị hồ sơ và nộp theo quy định tại địa phương. Hãy hỏi cơ quan hoặc đơn vị tư vấn về thời gian xử lý và các trường hợp được miễn giấy phép, vì quy định có thể thay đổi theo từng thời điểm và khu vực.
Bước 6. Thi công và giám sát. Nên có hợp đồng ghi rõ vật liệu, tiến độ, các đợt thanh toán gắn với khối lượng đã hoàn thành. Ở giai đoạn này, một bên giám sát độc lập hoặc kỹ sư giám sát giúp kiểm tra thép, bê tông, chống thấm, điện nước trước khi che lấp.
Bước 7. Nghiệm thu, bàn giao và bảo hành. Kiểm tra theo bản vẽ, nhận hồ sơ hoàn công và các tài liệu bảo hành, thống nhất thời gian và cách xử lý lỗi phát sinh sau bàn giao.
Những khâu dễ phát sinh chi phí nhất
| Khâu | Rủi ro thường gặp | Cách phòng tránh |
|---|---|---|
| Thiết kế | Đổi ý nhiều lần sau khi đã duyệt bản vẽ | Chốt công năng ở bước concept, ghi biên bản duyệt |
| Dự toán | Thiếu hạng mục nên phát sinh khi thi công | Yêu cầu bảng khối lượng chi tiết và danh mục vật liệu |
| Móng, kết cấu | Khảo sát nền sơ sài | Khảo sát địa chất theo quy mô công trình, đối chiếu nhà lân cận |
| Chống thấm | Bỏ qua thử nước ở sàn mái, nhà vệ sinh | Yêu cầu nghiệm thu thử nước trước khi hoàn thiện |
| Vật liệu | Đổi chủng loại so với hợp đồng | Ghi rõ nhãn hiệu, quy cách trong phụ lục hợp đồng |
Sai lầm thường gặp khi xây nhà phố
- Chọn nhà thầu chỉ vì báo giá thấp nhất, không so sánh vật liệu và hạng mục.
- Bắt đầu xây khi chưa có hồ sơ thiết kế và giấy phép đầy đủ.
- Không có người kiểm tra độc lập ở giai đoạn thép, đổ bê tông, đi ống âm tường.
- Thanh toán theo thời gian thay vì theo khối lượng nghiệm thu.
- Bỏ qua ánh sáng, thông gió và lấy sáng, đặc biệt với nhà phố nhà hẹp, ít mặt thoáng.
Nhà phố hẹp: thiết kế sao cho thoáng và đủ sáng?
Với lô đất hẹp, giải pháp quen thuộc là giếng trời hoặc khoảng thông tầng để lấy sáng và đối lưu gió, bố trí cầu thang gọn, phân khu rõ giữa không gian chung và riêng, dùng nội thất âm tường hoặc đa năng. Mỗi mảnh đất có hướng và điều kiện khác nhau nên cần kiến trúc sư xem thực tế trước khi chốt phương án.
Vì sao nên chọn đơn vị làm từ thiết kế đến thi công và giám sát?
Khi thiết kế, thi công và giám sát cùng một đầu mối, thông tin không bị thất lạc giữa các bên, trách nhiệm rõ ràng hơn và bản vẽ được triển khai đúng ý đồ. Kiến Trúc Việt Pro cung cấp trọn gói thiết kế và xây dựng nhà dân dụng, đồng thời nhận tư vấn giám sát công trình cho chủ nhà tự thuê thầu. Bạn có thể tham khảo công trình thực tế như nhà phố anh Hòa, Quận 7 hoặc giám sát cải tạo nhà phố Quận Tân Bình.
Câu hỏi thường gặp
Xây nhà phố mất bao lâu?
Thời gian phụ thuộc quy mô, số tầng, thời tiết và thủ tục giấy phép. Thiết kế, xin phép và thi công thường tính theo tháng; tiến độ cụ thể nên được ghi trong hợp đồng.
Chi phí xây nhà phố tính thế nào?
Thường dựa trên diện tích xây dựng theo từng hạng mục (móng, tầng, mái, sân) nhân với đơn giá, cộng phần hoàn thiện theo vật liệu bạn chọn. Cách chắc chắn nhất là dựa trên bản vẽ và bảng khối lượng. Xem thêm tại trang báo giá.
Chủ nhà có cần thuê giám sát riêng không?
Nếu bạn không có chuyên môn xây dựng hoặc không thể có mặt thường xuyên, giám sát giúp kiểm tra chất lượng và khối lượng ở các điểm quan trọng, bảo vệ quyền lợi của chủ nhà.
Nên chốt vật liệu hoàn thiện khi nào?
Tốt nhất là trước khi ký hợp đồng thi công, để dự toán sát và tránh phát sinh.
Nhận tư vấn miễn phí cho ngôi nhà của bạn
Gửi cho Kiến Trúc Việt Pro thông tin lô đất, ngân sách và mong muốn của gia đình qua Zalo 0903 219 676 hoặc trang liên hệ để được tư vấn phương án phù hợp.
